城市综合体研究-国瑞城城市综合体开发模式

国瑞城城市综合体开发模式

文/陆经强

开发模式三段论
[优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔]
城市就是以一种综合形式出现在世人的面前，它聚集了各种人流、物资和思想。随着时代的前进与城市经济的发展，城市建设也由原来的简单聚集，粗略规划，那种简单分散的建设模式，呈现出知识城市建设的初级形态。随着人门生活水平的提高和科学技术的进步，城市建设转向有序规划，产业聚合，功能互补的综合模式，从而在建筑的整体功能上出现了城市综合体。可以说优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔。

[拥有显赫的大型建筑综合体无疑是可提升城市品质的品牌形象。]
大型建筑综合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，吸引到大批金融机构、企业、公司进驻。因为建筑综合体功能的齐全性、合理性，为人们在此生活、居住、游戏、娱乐提供了便利。对于城市而言，拥有显赫的大型建筑综合体无疑可提升城市的品牌形象。

[综合体建筑模式成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志。]
国瑞城坚持的大型综合体开发模式，强调整个项目的有序规划和功能互补，为居住者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用。
相信在不久的将来，综合体建筑模式将成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志。诚然，开发模式的创新的确给期盼激情的楼市一丝活力。综合体建筑模式是一种新的开发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。放眼城市建筑发展的前景，综合体建筑功能复合模式的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机，主导未来楼市发展方向。

综合体建筑与提升城市价值

“城中之城”，城市发展主导方向
一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大多数城市一般都经历相似的发展阶段。在前工业化阶段，是以劳动力密集型家庭小生产为主，城市经济活动局限于小型家庭企业范围，从业者主要是工匠、小商贩、食品销售商及其他低层次服务业人员。所以有学者认为，“集市”就是城市的最初雏形。
在工业化阶段（很多发展中国家处于此阶段），经济活动部分地由家庭转向企业化生产，资本与劳动力相比其重要性显著增强。随着技术的进步和资本的积聚以及商业贸易网不断完善，工业活动集中性增强，城市发展受到极大的推动，并往往产生首位性城市。在此过程中制造业城市得到优先发展，成为工业化时期的“宠儿”。制造业作为强有力的以输出为指向的工业具有放射型功能，它产生新的就业机会，吸引农村劳动力进城工作，进而带动经济各部门的整体水平提高。这一阶段的城市发展是以某一产业或功能为核心，城市布局也以此为核心，如北京的首钢，就可以说是一个小型城市。
在第三阶段，随着工业生产机械化程度增强和资本与劳动力比例的再度提高，制造业产量的增长可在制造业劳动力少量增长甚至减少的情况下取得。尤其对其他部门而言，如服务业等在提供劳动力就业机会方面相形重要。同时，交通网的完善，城郊土地资源的谦价性，使大型生产部门迁往边缘地区和较小的城市，其在市中心的地位被知识密集型公司所取代。主要城市的功能逐渐由产品加工和低层次服务业向信息处理和高层次服务业过渡。
这一阶段，城市以商务和商业为中心，所以在人们需要在一定地域范围内具备完善的商务、生活、休闲、娱乐功能，所以综合体建筑就顺应这种需要潮流出现了。一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
从国外的建筑综合体出现的历史来看，的确映证了这一说法。作为纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。曼哈顿的住宅和商业用房的成交额占美国房地产市场中同类用房交易额的40%；美国21%的电话从纽约打出；上世纪70-80年代曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%。在这里，汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城中城的落座，造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
除此之外，东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。北京提出建造24小时CBD概念 ，即要求北京CBD的功能不是单一性的，而是复合型的，也可以说北京CBD就是一个超大规模的建筑综合体。建筑综合体因其多数位于城市人流密集的关键地段，规模宏大，功能复合，并能24小时运转，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率，所以又称复合型高效建筑。正因如此，建筑综合体将成为CBD建筑的主导形式。

新城市的标志
建筑综合体的特殊性决定了其具有很强的社会功能性，具有提高和完善区域价值，带动周边发展、产业发展的效能。使其成为聚集在这里的企业和人士的，也成为城市和社区的一笔无形资产，并对社区的发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。国贸中心正是这样一个建筑带动区域的典型例子。城市综合体正在成为新城市的标志！
所谓“建筑综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
人们通常所理解的“综合”概念有两个：数量与种类上的积累是一种综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局；另一类综合则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。建筑综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之“自我更新、经济和有生命力”。

综合体建筑的典型特征
超大空间尺度
城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
城市建筑综合体经统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造了比团块式建筑更丰富的空间。
通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技及其集成设施
建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200806/1806.html

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国瑞城城市综合体开发模式

文/陆经强

开发模式三段论
[优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔]
城市就是以一种综合形式出现在世人的面前，它聚集了各种人流、物资和思想。随着时代的前进与城市经济的发展，城市建设也由原来的简单聚集，粗略规划，那种简单分散的建设模式，呈现出知识城市建设的初级形态。随着人门生活水平的提高和科学技术的进步，城市建设转向有序规划，产业聚合，功能互补的综合模式，从而在建筑的整体功能上出现了城市综合体。可以说优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔。

[拥有显赫的大型建筑综合体无疑是可提升城市品质的品牌形象。]
大型建筑综合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，吸引到大批金融机构、企业、公司进驻。因为建筑综合体功能的齐全性、合理性，为人们在此生活、居住、游戏、娱乐提供了便利。对于城市而言，拥有显赫的大型建筑综合体无疑可提升城市的品牌形象。

[综合体建筑模式成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志。]
国瑞城坚持的大型综合体开发模式，强调整个项目的有序规划和功能互补，为居住者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用。
相信在不久的将来，综合体建筑模式将成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志。诚然，开发模式的创新的确给期盼激情的楼市一丝活力。综合体建筑模式是一种新的开发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。放眼城市建筑发展的前景，综合体建筑功能复合模式的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机，主导未来楼市发展方向。

综合体建筑与提升城市价值

“城中之城”，城市发展主导方向
一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大多数城市一般都经历相似的发展阶段。在前工业化阶段，是以劳动力密集型家庭小生产为主，城市经济活动局限于小型家庭企业范围，从业者主要是工匠、小商贩、食品销售商及其他低层次服务业人员。所以有学者认为，“集市”就是城市的最初雏形。
在工业化阶段（很多发展中国家处于此阶段），经济活动部分地由家庭转向企业化生产，资本与劳动力相比其重要性显著增强。随着技术的进步和资本的积聚以及商业贸易网不断完善，工业活动集中性增强，城市发展受到极大的推动，并往往产生首位性城市。在此过程中制造业城市得到优先发展，成为工业化时期的“宠儿”。制造业作为强有力的以输出为指向的工业具有放射型功能，它产生新的就业机会，吸引农村劳动力进城工作，进而带动经济各部门的整体水平提高。这一阶段的城市发展是以某一产业或功能为核心，城市布局也以此为核心，如北京的首钢，就可以说是一个小型城市。
在第三阶段，随着工业生产机械化程度增强和资本与劳动力比例的再度提高，制造业产量的增长可在制造业劳动力少量增长甚至减少的情况下取得。尤其对其他部门而言，如服务业等在提供劳动力就业机会方面相形重要。同时，交通网的完善，城郊土地资源的谦价性，使大型生产部门迁往边缘地区和较小的城市，其在市中心的地位被知识密集型公司所取代。主要城市的功能逐渐由产品加工和低层次服务业向信息处理和高层次服务业过渡。
这一阶段，城市以商务和商业为中心，所以在人们需要在一定地域范围内具备完善的商务、生活、休闲、娱乐功能，所以综合体建筑就顺应这种需要潮流出现了。一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
从国外的建筑综合体出现的历史来看，的确映证了这一说法。作为纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。曼哈顿的住宅和商业用房的成交额占美国房地产市场中同类用房交易额的40%；美国21%的电话从纽约打出；上世纪70-80年代曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%。在这里，汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城中城的落座，造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
除此之外，东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。北京提出建造24小时CBD概念 ，即要求北京CBD的功能不是单一性的，而是复合型的，也可以说北京CBD就是一个超大规模的建筑综合体。建筑综合体因其多数位于城市人流密集的关键地段，规模宏大，功能复合，并能24小时运转，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率，所以又称复合型高效建筑。正因如此，建筑综合体将成为CBD建筑的主导形式。

新城市的标志
建筑综合体的特殊性决定了其具有很强的社会功能性，具有提高和完善区域价值，带动周边发展、产业发展的效能。使其成为聚集在这里的企业和人士的，也成为城市和社区的一笔无形资产，并对社区的发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。国贸中心正是这样一个建筑带动区域的典型例子。城市综合体正在成为新城市的标志！
所谓“建筑综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
人们通常所理解的“综合”概念有两个：数量与种类上的积累是一种综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局；另一类综合则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。建筑综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之“自我更新、经济和有生命力”。

综合体建筑的典型特征
超大空间尺度
城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
城市建筑综合体经统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造了比团块式建筑更丰富的空间。
通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技及其集成设施
建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200806/1806.html